Office & Culture n°55 – « Frontières et Territoires » par Marc Bertier

mars 2020

Marc Bertier, consultant Workplace, décrypte le rapport entre l’immeuble tertiaire et ses utilisateurs

Le rapport entre l’immeuble tertiaire et ses utilisateurs est particulier. D’abord à cause de la variété des statuts d’occupation : propriété, location longue durée (bail 3-6-9 ans), location courte durée (sous-location, centre d’affaires, coworking) ; ensuite parce que le terme utilisateur peut désigner plusieurs parties prenantes : une direction immobilière, des dirigeants ou des salariés, ces derniers étant les utilisateurs finaux.

Le statut influe sur le niveau d’investissement dans l’aménagement des espaces ; la diversité des utilisateurs multiplie les points de vue sur ce qu’il faudrait faire. Apparaît ainsi une problématique de l’occupation de l’espace et des enjeux de territoire associés.

 

Le statut d’occupation des locataires du logement social présente quelques similarités avec celui des utilisateurs finaux des immeubles tertiaires : les deux utilisent l’espace sans, pour autant, en avoir la complète maîtrise. Un intermédiaire (le politique et/ou le bailleur dans le logement social ; le propriétaire, les dirigeants et/ou la direction immobilière dans le tertiaire) dispose d’un pouvoir sur l’espace et décide des fonctions, des modes d’attribution et des règles d’usage. Pour accéder à l’espace, l’utilisateur doit s’y conformer. Une fois installé, il dispose d’un pouvoir important du fait de sa présence même. Dans le parc social, le bailleur a l’obligation de proposer une solution de remplacement pour récupérer l’habitation. Il propose un relogement que l’utilisateur final peut accepter ou non. Face à un refus, il devra choisir : céder ou tenir bon et mener à bien son projet. Le rapport de force est assez similaire dans le tertiaire.

 

Un territoire est, ici, un espace contenu, délimité par des frontières tangibles et possédant une ou plusieurs entrées.

Le territoire de l’intermédiaire (direction immobilière, direction, etc.) est un site ou un bâtiment faisant partie d’un parc immobilier. Les entrées sont collectives et, généralement, peu nombreuses. De nombreux utilisateurs choisissent de n’avoir que deux entrées pour simplifier la gestion des flux et faciliter la sécurisation des sites (une entrée publique, pour les collaborateurs et les visiteurs ; une entrée technique, pour les flux logistiques qui devront être aussi discrets que possible, sauf volonté contraire). Le territoire de l’utilisateur final est plus flou. S’il dispose d’un poste de travail attribué, celui-ci sera son territoire de base, qu’il soit dans un espace ouvert ou fermé, partagé ou individuel. Il sera complété par l’ensemble des espaces utilisés habituellement : espace d’équipe, zone café, salles de réunion, etc. Si les postes de travail ne sont pas attribués, le territoire sera marqué par les usages. Il sera défini par les lieux où l’utilisateur a ses habitudes. Les frontières en seront plus floues et spécifiques à chacun. Elles seront (ou ne seront pas) matérialisées et varieront dans le temps.

 

En architecture, l’entrée répond à différents enjeux. Tout d’abord, elle met en scène, par le soin apporté à son design, la dimension des volumes et la manière dont ils sont connectés aux autres espaces. L’entrée est un lieu de storytelling : mise en avant de la marque, de son histoire et de ses produits. Le branding, le design et l’art sont mobilisés pour raconter l’entreprise. L’entrée est aussi un lieu d’expérience et de sociabilité. C’est le premier point de contact avec l’extérieur, les clients, les partenaires, les talents, etc. Des événements clefs de l’expérience s’y produisent : l’enregistrement, l’attente, le mot de bienvenue, l’entrée dans les locaux, etc. Fonctionnalités de l’espace, équipement digital et postures s’allient pour créer un accueil unique et personnalisé.

Le hall de l’entreprise est aussi un lieu de contrôle où l’on s’assure des intentions des visiteurs. Celui-ci doit se faire le plus discret possible afin de ne pas perturber l’immersion dans l’univers de l’entreprise. Dans les immeubles multioccupant, cette fonction prendra le pas sur l’expérience d’accueil qui deviendra alors plus neutre, l’immersion intervenant ultérieurement. Les entrées des espaces de coworking sont souvent traitées d’une manière plus spectaculaire afin de générer un effet waouh. Le design y est généralement soigné et les codes du coworking sont utilisés pour interpeller l’utilisateur. Une fois le sas franchi, pour atteindre leur destination, le visiteur ou le collaborateur vont traverser différents espaces : escaliers ou ascenseurs, couloirs et paliers, portes palières et plateaux. Dans les coworkings et les immeubles multioccupant, ces espaces sont comme des prolongements du hall menant aux zones de travail. Traiter cette continuité dans les immeubles monoccupant nécessite de résoudre une situation particulière : le montage des opérations immobilières fait qu’il est fréquent que les espaces communs soient conçus par l’architecte du bâtiment, alors que les espaces de travail sont traités par le concepteur de l’utilisateur. Si dans certains cas les deux acteurs travaillent de concert, la plupart du temps leurs créations se superposent. Le monoccupant aura donc l’enjeu d’aligner les attentes de multiples parties prenantes pour parvenir à un espace cohérent. Cet exercice pourra être rendu encore plus complexe en fonction de la classification des espaces : si l’immeuble est IGH ou ERP, certains matériaux ne pourront pas être utilisés et l’aménagement intérieur sera contraint.

 

Le hall et ses prolongements dans les espaces communs constituent un filtre entre mondes extérieur et intérieur. En effet, les immeubles tertiaires sont comme une accumulation verticale et horizontale de compartiments dont la surface est réglementée. Les compartiments de 12 mètres de profondeur disposent généralement d’une porte d’accès unique qui devient alors l’entrée. En revanche, les compartiments de 18 mètres de profondeur ont généralement deux portes d’accès pour permettre une double circulation. Dans ce cas, une étude des flux sera nécessaire pour déterminer le positionnement de l’entrée. Enfin, il existe des compartiments en cul-de-sac ou traversés. Faut-il créer un univers, avec son entrée, par compartiment ? Par succession de compartiments ? Par étage ? La solution dépendra de la morphologie de l’immeuble, des contraintes organisationnelles et fonctionnelles de l’entreprise (quelles mailles font sens ?) et de ses ambitions (transversalité, flexibilité, esprit d’équipe, etc.)

 

Les trois enjeux majeurs des entrées sont la représentation, la sociabilité et la sûreté. Dans le logement, les entrées répondent aussi à un besoin pratique. C’est l’endroit où l’on pose ses affaires (manteau, sac, etc.) en arrivant ; où l’on se change (de chaussures, voire de vêtements) ; et où l’on trouve aussi nombre d’objets utilitaires (pense-bêtes, vide-poches et autres). Au bureau, c’est l’endroit où l’on va laisser son manteau et ses affaires personnelles (sacs à dos, à main, de sport, etc.) et dans certains métiers passer une tenue professionnelle. Un endroit où entreposer les affaires des visiteurs. Dans les bureaux ouverts, ces usages et besoins sont importants et deviennent essentiels dans les environnements en flex office. Dans ce cas, l’entrée du plateau assure cette fonction de sas entre le monde extérieur et le lieu symbolique du travail ; on s’y prépare à travailler, soit en se changeant, soit en saluant ses pairs. L’entrée de l’espace de travail devrait donc être un lieu à part entière avec un aménagement spécifique. C’est là qu’on entre dans la sphère professionnelle, où l’on peut laisser, en toute sécurité, ses affaires personnelles et, enfin, où l’on peut se rencontrer. L’entrée peut aussi être à l’image des utilisateurs et refléter des spécificités métiers. Elle doit s’intégrer dans les flux des plateaux et se prolonger par des usages complémentaires. Elle pourra donc intégrer ou se trouver à proximité d’un espace support (imprimante, fournitures, courrier, etc.), de zones de stockage, de salles de réunion, de salles de réception, d’un espace de corpoworking, etc. Située après l’entrée de l’immeuble, l’entrée de l’espace de travail est un lieu clef du parcours des différents utilisateurs.

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À PROPOS DE L’AUTEUR
Dis-moi comment tu travailles et je te dirai qui tu es. Le travail fait dialoguer espaces, outils, quotidiens et stratégies. Ces dimensions sont au coeur de la stratégie workplace et de mon expertise au sein du groupe Kardham. Marc Bertier, Workplace Strategist.