Prospectiva

Uso mixto y reversibilidad de los edificios, ambición de la ciudad del mañana

Octubre 2024

El experto

Frédéric Maillet

Jefe de Consultoría y Gestión de Proyectos

+33 6 71 99 37 78

fmaillet@kardham.com

Reversibilidad y usos mixtos son dos conceptos que causan revuelo entre los profesionales del sector inmobiliario y, más ampliamente, entre todos los que intervienen en la creación de nuevos territorios. La ciudad del mañana estará idealmente formada por edificios cuyos usos serán abiertos y mixtos. Una vez aceptado, este futuro deseado debe confrontarse con el pragmatismo que siempre prevalece en materia inmobiliaria. 

Combinar la creación de valor tangible e intangible

La pregunta para los propietarios de edificios es sencilla: ¿tienen sentido económico la reversibilidad y el uso mixto? No cabe duda del valor intangible del uso mixto y la reversibilidad, pero un propietario quiere, naturalmente, que prevalezca el valor económico. ¿Cómo conciliar la creación de valor tangible e intangible?

El edificio de oficinas como eje de un nuevo modelo

La situación actual es la de una oferta que lucha por satisfacer la demanda. Los edificios de oficinas ofrecen demasiados metros cuadrados para las necesidades del mercado. Sin embargo, estamos hablando de una necesidad de espacio dedicado exclusivamente a oficinas. Al mismo tiempo, los estudiantes necesitan desesperadamente alojamiento, muchas escuelas buscan locales, las empresas quieren instalarse en lugares dinámicos y las personas mayores buscan residencias adecuadas. Son sólo algunos ejemplos de las necesidades masivas que seguirán existiendo, e ilustran la pertinencia de pensar en términos de usos mixtos y reversibilidad.

Rehabilitar un edificio de oficinas significa ofrecerle diferentes usos simultáneos y/o consecutivos. Un proyecto de reconversión de un edificio de oficinas a otros usos siempre es técnicamente viable, pero en la mayoría de los casos, es el interés económico el que resulta cuando menos arriesgado, cuando no impensable. Sin embargo, la creación de valor económico puede lograrse mediante la creación de valores de uso, es decir, la capacidad de un edificio para satisfacer las necesidades de la zona en la que se encuentra. En el caso de un edificio con diferentes usos, la función «oficina», que no está destinada a desaparecer, puede complementarse con otras funciones para crear una oferta variada. Muchos actores encontrarán en este concepto la ambición de «abrir el edificio a la ciudad», algo que, sin una mezcla de funciones, es muy difícil de conseguir.

Los propietarios como actores del tejido urbano

El uso mixto no sólo parece ser un marco teórico que satisface una ambición social; también es una forma importante de aumentar el valor financiero de un activo en el que la oferta satisface la demanda. La ciudad es un objeto vivo y en evolución. El sector inmobiliario es un negocio a largo plazo. En consecuencia, pensar en términos de uso mixto y reversibilidad es una revolución en la forma de concebir el desarrollo urbano, en el sentido de que los edificios se adaptan en un corto espacio de tiempo a los cambios de su contexto urbano. Los inmuebles del mañana ya no pueden fijarse a largo plazo, pues los usos y las necesidades evolucionan en plazos cortos. Pensar en los bienes inmuebles en términos de usos mixtos y reversibilidad significa crear las condiciones para una reacción más rápida, e idealmente incluso de anticipación. Los propietarios desempeñan así un papel central en el tejido urbano, ya que velan por que su edificio sea coherente con la zona en la que se encuentra.

Un ejemplo concreto de aplicación

En los suburbios del oeste de París, a dos pasos del Mont-Valérien, en un complejo de edificios servido por un tranvía que conecta rápidamente con La Défense, un antiguo propietario-ocupante ha decidido abandonar un edificio y venderlo o revalorizarlo. Estos 15.000 m2 de oficinas parecen difíciles de valorar a corto y largo plazo, dada la escasa demanda en la periferia. Se trata pues de saber en qué condiciones puede valorarse este edificio en un contexto de redefinición de la oferta. Centradas en las necesidades crecientes de los sectores de la enseñanza superior y de la vivienda estudiantil, las vías de valorización conducen a una oportunidad para el propietario de reunir valor material y valor de uso al servicio de una demanda fuerte y de una producción urbana pertinente. Este proyecto moviliza a un amplio abanico de agentes, entre ellos expertos en construcción, consultores en valoración de activos y expertos en educación. Este ejemplo pone en evidencia que el uso mixto y la reversibilidad responden efectivamente a una demanda de propietarios e inversores, que es posible considerarlos como fuentes de valor añadido y, por último, que contribuyen a destacar una necesaria visión a largo plazo, que en última instancia se reduce a reflexionar sobre la esencia misma de los bienes inmuebles.

Fecha de publicación Octubre 2024

Más información

Interoperabilidad en edificios inteligentes: una cuestión de armonía

Alexandre Fund

Director de Smart Building

+33 6 30 89 12 52

afund@kardham-digital.com

Terceras plazas transitorias (TLT): organizaciones de la ESS para otro

Pascal Glemain

Pascal Glemain

Profesor titular (HDR) en Gestión de OESS

Universidad de Rennes 2, UMR6590-CNRS, ESO-Rennes